1. Uwagi wprowadzające
Pomimo nagłaśnianych przez media historii o bezlitosnych komornikach, wyrzucających „na bruk” biednych ludzi, należy obiektywnie stwierdzić, że polskie prawo w stosunkowo szerokim zakresie chroni najemców lokali mieszkalnych. Zastosowanie znajduje w takich przypadkach ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r. Poz. 150 z późn. zm.; dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów), której przepisy stanowią lex specialis w stosunku do poświęconych najmowi regulacji Kodeksu cywilnego.
2. Ochrona pewności i trwałości stosunku najmu lokalu mieszkalnego
Wypowiedzenie stosunku najmu lokalu mieszkalnego może oczywiście mieć miejsce, ale tylko w przypadkach enumerowanych w art. 11 ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, co expressis verbis wynika z art. 11 ust. 1 tego aktu. Ratio legis takiego rozwiązania stanowi ochrona pewności i trwałości stosunku najmu lokalu mieszkalnego, uzasadniona szczególnym znaczeniem tej umowy dla zabezpieczenia jednej z najbardziej podstawowych potrzeb człowieka, jaką jest posiadanie dachu nad głową. Ustawa o ochronie praw lokatorów, wprowadzając zasadę ochrony pewności i trwałości stosunku najmu, realizuje normę programową zawartą w art. 76 Konstytucji RP, która nakłada na władze publiczne obowiązek ochrony konsumentów użytkowników i najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu, prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi.
3. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego a eksmisja
Czy jeżeli już dojdzie do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, gdyż zostanie spełniona jedna z przesłanek określonych w art. 11 ust. 2-5 albo art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca pozostanie bez ochrony prawnej, zdany sam na siebie? Nic bardziej mylnego. Jeżeli z różnych przyczyn, po upływie okresu wypowiedzenia, najemca nie opuści lokalu, wynajmujący nie może go sam z tego lokalu wyrzucić. Potrzebny jest do tego zawsze nakaz opróżnienia lokalu z osób i rzeczy (zwany potocznie eksmisją), zasądzony w prawomocnym wyroku sądowym. W wyroku takim sąd winien ustalić, czy najemca ma prawo:
– do lokalu socjalnego;
– do lokalu zamiennego;
– do pomieszczenia zastępczego.
4. Prawo do lokalu socjalnego
Jeżeli sąd stwierdzi istnienie po stronie najemcy uprawnienia do lokalu socjalnego, to zgodnie z art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, nakaże „wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”. Lokal socjalny zdefiniowany został przepisem z art. 2 pkt 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, jako „lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie”. Ponadto, art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wylicza pewne kategorie osób, co do których sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. W ten sposób prawo chroni przed utratą dachu nad głową:
– kobiety w ciąży;
– młodocianych;
– niepełnosprawnych;
– ubezwłasnowolnionych;
– osoby sprawujące opiekę nad młodocianymi, niepełnosprawnymi i ubezwłasnowolnionymi oraz zamieszkałe z nimi;
– obłożnie chorych;
– emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
– bezrobotnych;
– osoby spełniające przesłanki określone w drodze uchwały przez radę gminy.
5. Prawo do lokalu zamiennego
Od lokalu socjalnego, należy odróżnić lokal zamienny, zdefiniowany w art. 2 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, jako „lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni”. Przepisy przewidują tylko trzy przypadki, w których najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego:
– gdy najem został wypowiedziany z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia, na podstawie art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. gdy właściciel sam chce zamieszkać w lokalu opróżnianym;
– gdy lokal dotychczas zajmowany wymaga naprawy, która implikuje konieczność tymczasowego wyprowadzenia się mieszkańców, lokator ma obowiązek opróżnić lokal i przenieść się do lokalu zastępczego na koszt właściciela dotychczas zajmowanego lokalu, co reguluje art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przeniesienie nie może mieć miejsca na czas dłuższy niż rok, a czynsz nie może być wyższy niż czynsz w lokalu dotychczas zajmowanym;
– gdy najem został wypowiedziany z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia na podstawie art. 21 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. z powodu ustaleń wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
6. Prawo do pomieszczenia tymczasowego
Pomieszczenie tymczasowe zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 5a ustawy o ochronie praw lokatorów jako „pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane”. Pomieszczenie takie jest – jak sama jego nazwa wskazuje – czasowym rozwiązaniem dla osób, wobec których komornik dokonuje eksmisji na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego. Komornik wstrzymuje się z dokonaniem eksmisji takiej osoby do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże eksmitowanemu tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy (art. 1046 § 4 Kodeksu postepowania cywilnego; dalej: KPC). Komornik nie może jednak wstrzymać się z dokonaniem opróżnienia lokalu, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia (art. 1046 § 5 KPC). Zgodnie z art. 25b ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu pomieszczenia zastępczego nie może być zawarta na czas krótszy niż miesiąc oraz dłuższy niż 6 miesięcy. Z kolei w świetle art. 25d tego aktu, pomieszczenie tymczasowe nie przysługuje:
– eksmitowanemu z powodu stosowania przemocy w rodzinie;
– eksmitowanemu z powodu rażącego lub uporczywego naruszania porządku domowego, albo niewłaściwego zachowania, czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali;
– eksmitowanemu z powodu zajęcia lokalu bez tytułu prawnego;
– dłużnikowi, który zobowiązany do opróżnienia lokalu został na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu;
– dłużnikowi zobowiązanemu do opuszczenia pomieszczenia tymczasowego.
7. Prawo do miejsca w noclegowni, schronisku lub innej placówce zapewniającej miejsca noclegowe
Eksmitowanego, któremu nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 1046 § 51 KPC). Ten sam los spotka eksmitowanego, w stosunku do którego upłynął bezskutecznie okres 6 miesięcy, na który komornik wstrzymał się z dokonaniem opróżnienia lokalu ze względu na brak wskazania przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu, na wniosek komornika, tymczasowego pomieszczenia.
8. Zakaz przeprowadzania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie
Na koniec warto zwrócić uwagę na jeszcze jedno bardzo istotne ograniczenie dotyczące eksmisji. Otóż, w świetle art. 16 ustawy o ochronie lokatorów, „wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie”. Takie rozwiązanie ma całkowicie zminimalizować ryzyko, że ktoś będzie musiał spędzić zimę bez dachu nad głową, co koresponduje z konstytucyjną zasadą godności człowieka (art. 30 ustawy zasadniczej) i chroni tę godność w sposób bardzo realny.
9. Przykładowe pytanie
„Mam pytanie, czy administracja ma prawo wypowiedzieć umowę najmu, jeśli mamy z mężem dodatek mieszkaniowy i trójkę dzieci? Na mieszkaniu jest zadłużenie i z tego powodu dostaliśmy wypowiedzenie”.
10. Przykładowa porada prawna
Warunki wypowiedzenia umowy najmu lokalu przez właściciela w polskim prawie reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2014 r. Poz. 150 z późn. zm.; dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Akt ten enumeruje przypadki, w których może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4-5. Wśród tych przyczyn art. 11 stanowi: „Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Z zacytowanego przepisu wynika, że zadłużenie mieszkania poprzez niepłacenie czynszu i innych opłat związanych z jego użytkowaniem może stanowić przyczynę wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Przepisy prawa nie ograniczają przy tym w żaden sposób możliwości wypowiedzenia umowy najmu takiego lokalu ze względu na otrzymywanie dodatku mieszkaniowego czy też posiadanie dzieci. Wypowiedzenie umowy jest w Państwa przypadku skuteczne, jeżeli tylko spełnione są warunki określone w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. jeżeli zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat ma miejsce na przestrzeni co najmniej trzech pełnych okresów płatności oraz zostało Państwu doręczone na piśmie zawiadomienie o zamiarze wypowiedzenia umowy, wyznaczające dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty należności.
Sytuacja wygląda natomiast inaczej, jeśli chodzi o ewentualną eksmisję. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być co prawda skuteczne (o ile spełnione zostały wymienione wyżej warunki), a po upływie terminu wypowiedzenia powinniście Państwo opróżnić lokal dobrowolnie. Jeżeli jednak – z różnych przyczyn – tak się nie stanie, nawet po upływie terminu wypowiedzenia nie może mieć miejsca samowolne „wyrzucenie” Państwa z lokalu przez wynajmującego. Prawo w tym wypadku chroni najemców. Przymusowe opróżnienie lokalu może nastąpić tylko na mocy prawomocnego wyroku sądu. W orzeczeniu tym sąd dodatkowo stwierdza Państwa uprawnienie do lokalu socjalnego bądź jego brak. Sąd z urzędu zbada, czy zachodzą po Państwa stronie przesłanki dla takiego uprawnienia, uwzględniając dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną, o czym mówi przepis art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów („Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną”). Państwo, jako małżeństwo posiadające dzieci i sprawujące nad nimi opiekę, jesteście chronieni przez przepis art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który zakazuje sądowi orzekać o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec poszczególnych kategorii osób, w tym wobec „małoletniego (…) oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą”. Sąd orzekając o istnieniu uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, zgodnie z ust. 6 art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów, nakaże „wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”, co oznacza, że w okresie oczekiwania na lokal socjalny od gminy, nie mogą Państwo zostać bez dachu nad głową.
Franciszek Robak
